전세사기 피해는 누구에게나 심리적, 경제적으로 큰 고통을 안겨줍니다. 하지만 전세보증보험에 가입했다면, 아직 소중한 보증금을 돌려받을 수 있는 길이 있습니다. 이 글은 2025년 8월 최신 자료를 기반으로, 전세사기 피해자가 보증금 반환을 위해 반드시 알아야 할 HUG 보증이행 절차와 개정된 법규를 상세히 안내합니다. 📄
1. 첫 번째, 묵시적 갱신을 막고 계약 종료를 통보하세요 📢
전세보증금을 반환받기 위한 가장 첫 번째이자 중요한 단계는 ‘임대차 계약이 종료되었음’을 명확히 하는 것입니다. 주택임대차보호법에 따르면, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 통보해야 합니다. 이 기간 내에 아무런 의사 표시가 없으면 자동으로 계약이 연장되는 묵시적 갱신이 이루어집니다.
전세사기를 목적으로 잠적한 집주인에게 이 사실을 알리기가 어렵다면 법원의 의사표시 공시송달 제도를 활용해야 합니다. 의사표시 공시송달이란, 집주인에게 계약 종료 의사를 전달할 수 없을 때 법원 게시판 등에 그 내용을 게시함으로써 법적인 효력을 발생시키는 절차입니다. 법원의 결정이 나고 2주가 지나면 임대인에게 계약 종료 의사를 공식적으로 통보한 것으로 인정받게 됩니다. 📝
2. 두 번째, 임차권등기명령을 신청하세요 📜
계약 종료 의사를 통보했다면, 이제 여러분의 대항력과 우선변제권을 지켜야 할 때입니다. 전입신고와 확정일자를 통해 얻은 이 권리는 전세금을 돌려받을 수 있는 가장 강력한 보호 수단입니다. 하지만 이 권리는 여러분이 해당 주택에 계속 거주하고 있어야만 유지됩니다. 🏡
HUG 보증금을 받기까지는 시간이 걸리고, 그동안 다른 집으로 이사를 가야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 이럴 때 필요한 것이 바로 임차권등기명령입니다. 임차권등기명령은 등기부등본에 ‘임차권’을 기재하여 여러분이 이사를 가더라도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 법적 조치입니다.
- 📌 참고하면 좋은 글 📌
실제 사례: 임차권등기명령의 중요성
김OO씨의 이야기
김OO씨는 전세사기 피해 후 임차권등기명령을 신청했습니다. 등기 완료까지 시간이 걸리자, 급한 마음에 새로운 집으로 먼저 전입신고를 해버렸죠. 결국, 등기부등본에 임차권이 기재되기 전에 대항력이 상실되었다는 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다. HUG 보증이행 청구가 거절되어 큰 손실을 입을 뻔했습니다. 다행히 변호사의 도움으로 해결했지만, 시간과 비용을 크게 낭비해야만 했습니다.
3. 세 번째, HUG에 보증이행을 청구하세요 💰
앞선 두 단계가 준비되었다면, 이제 드디어 HUG에 보증금 반환을 신청할 차례입니다. 2025년 8월 현재, HUG는 전세사기 피해자들의 편의를 위해 온라인 및 모바일 신청 시스템을 강화했습니다. 직접 지사를 방문하거나 위탁은행을 통해서도 신청할 수 있지만, 보증료 할인 혜택까지 있는 모바일 신청을 적극 추천합니다. 📱
준비해야 할 서류는 다음과 같습니다. 서류는 3개월 이내 발급된 원본이어야 하며, 공통적으로 필요한 서류 외에 추가 서류가 요청될 수 있으니 미리 확인해두는 것이 좋습니다. 📂
- 전세계약서 사본
- 부동산 등기부등본 (임차권등기명령 확인)
- 주민등록등본 및 신분증 사본
- 전입세대 열람 내역
- 임대차 사실확인서
- 보증금 지급 증빙 서류 (계좌이체 내역, 무통장 입금증 등)
모든 서류를 제출하고 나면 심사 과정이 진행됩니다. 이 기간 동안 HUG는 임대인에게 통지하고, 공과금 완납 여부 등 여러 사항을 확인합니다. 이사 당일에는 관리비, 수도세 등 공과금 완납 증명서를 담당자에게 제출해야 원활한 절차 진행이 가능합니다. 이 모든 과정이 순조롭게 진행될 경우, 보증금은 대출 금융기관 또는 본인 명의 계좌로 입금됩니다. 보통 서류 제출 후 1~2개월 내에 보증금 수령이 완료됩니다. 🗓️
자주 묻는 질문 ❓
- Q. HUG에서 전세금 반환을 받으면 끝인가요?
A. 아닙니다. HUG가 보증금을 대신 지급하면, HUG는 임대인에게 구상권을 행사합니다. 즉, HUG가 여러분의 전세금 채권을 대신 회수하는 절차를 진행하게 됩니다. 피해자 입장에서는 보증금을 회수했으므로 이 단계에서 할 일은 거의 없습니다. - Q. 전세사기 피해자 특별법은 무엇인가요?
A. 2025년 8월 현재, 전세사기 피해자를 위한 특별법이 개정되어 피해자 결정 신청 기한이 2027년 5월 말까지 2년 연장되었습니다. 이 법은 피해자에게 우선매수권, 경공매 유예 등 다양한 금융 및 주거 지원을 제공합니다. 전세보증보험에 가입했더라도 특별법 지원 요건을 확인하여 추가 혜택을 받을 수 있는지 알아보는 것이 좋습니다. - Q. HUG가 전세금을 돌려주지 않을 수도 있나요?
A. 전세보증보험 가입 요건을 충족하지 못했거나, 임차권등기명령 완료 전에 전출하여 대항력을 상실한 경우, 계약서에 채권양도금지 특약이 있는 경우 등에는 보증이행이 거절될 수 있습니다.
전세사기 피해는 누구에게나 심리적, 경제적으로 큰 고통을 안겨줍니다. 하지만 복잡한 절차라도 차분히 하나씩 진행하면 충분히 극복할 수 있습니다. 이 글이 여러분의 소중한 재산을 지키는 데 조금이나마 도움이 되기를 바랍니다. 🙏